October 3rd, 2010

Маэстро позитива

ПОПУЛЯРНАЯ СОЦИОЛОГИЯ.На миллионах квадратных метров московского жилья никто не живет

http://www.marker.ru/news/44

Фотография © Andrew Kuznetsov // Flickr

Каждая 20-я столичная квартира пустует. Вечерами там не горит свет, а хозяева появляются так редко, что не узнают соседей по лестничной площадке. Многие очаги недавнего строительного бума превращаются в районы-призраки — и это в то время, когда московские чиновники бьют в набат по поводу падения темпов строительства и острой нехватки жилья.

«Маркер» и портал «ГдеЭтотДом.ру»gdeetotdom.ru
выяснили, что в Москве по крайней мере 7 млн кв. м простаивающего жилья. А если добавить к этому около 1,5 млн кв. м в квартирах, построенных, но не проданных девелоперами, получится, что чуть ли не 5% всего жилого фонда столицы сегодня никем не используется.

Кто владеет пустыми квартирами
Чего только не услышишь о состоятельных клиентах, накупивших квартир про запас. В момент редких посещений один путает подъезд или этаж, другой — кухонную дверь с балконной. Казусов подобного рода не меньше, чем самих многоквартирных москвичей. Если в 2000 г., по подсчетам риелторов, на рынке недвижимости инвесторов было не больше 1–2%, то в предкризисные годы их число доходило до 50%. Ведь цены в Москве рослиС 2000 по 2008 г. 1 кв. м подорожал на 800%
вплоть до сентября 2008 г.

Как считать заселенность домов
По просьбе «Маркера» портал «ГдеЭтотДом.ру» попробовал выяснить, сколько именно московских квартир было куплено впрок и сейчас пустует за ненадобностью. Для этого специалисты провели полевые исследования заселенности домов двух «возрастных групп»Специалисты обошли около 30 «старых» домов, построенных больше 15 лет назад, и 10 «новых», которым от года до девяти лет
. Под наблюдение взяли Южный, Юго-Восточный и Восточный округа столицы, где сосредоточены районы новой массовой застройки, а также Центральный округ, от Садового до будущего Четвертого кольца, где хватает и новостроек, и сталинок. Специалисты просто подсчитывали количество горящих окон в домах с 20.00 до 22.00. Выяснилось, что в «старых» домах свет вечерами горел в 30–40% окон, что было принято за 100% заселенности. В новостройках же было в основном темно. При этом чем старше оказывался дом, тем больше окон в нем горелорассказал Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру»
.
Теперь осталось перенести полученную статистику на всю Москву. Учитывая масштабы ввода жилья в МосквеС 2000 по 2008 г.
и процент заселенности домов для каждого года постройки, аналитики портала пришли к выводу, что к началу прошлого года в столице пустовало до 120 тыс. квартир, или свыше 7 млн кв. м. Как ни крути, а до кризисаДо кризиса в Москве в год возводилось в среднем 4,5 млн кв. м жилья
это был полуторагодовой объем жилищного строительства в городе.

Сколько жилья не смогли продать застройщики
Самое удивительное, что причин для уменьшения массы свободных квартир нет никаких. Скорее наоборот. Мало того, с наступлением кризиса единицам частных инвесторов удалось сбросить дешевеющие активы. Картину испортил прошедший год, когда спрос на жилье просел в разы и то, что строилось, с трудом находило своего покупателя. В 2009 г. в столице было совершено 52 тыс. сделок с жильемОценка информационно-аналитического агентства Rway
. В хорошие времена 70–80% всех сделок традиционно приходилось на вторичку. С кризисом их стало еще больше: опасность купить долгострой стала слишком высока, и покупатели переориентировались на готовые квартиры. Сами девелоперы не скрывают, что первые покупатели с деньгами приходят к ним, когда дом почти готов. 
Но даже если оптимистично считать, что на вторичку по-прежнему пришлось 80% всех сделок, покупатели приобрели чуть больше 600 тыс. кв. м10 400 сделок при средней площади квартиры 60 кв. м
из построенных 2,1 млн кв. м. Выходит, что в активе у девелоперов осталось не меньше 1,5 млн кв. м уже сданных госкомиссии квартир. К такому положению дел они, конечно, не привыкли: обычно к Новому году у них разлеталось все до последнего метра.

Нужно ли Москве новое строительство
Если сложить 7 млн кв. м, накопленных частными инвесторами за лучшие для рынка недвижимости годы, и 1,5 млн кв. м готовых домов, оставшихся у застройщиков из-за отсутствия спроса на жилье, выйдет 8,5 млн кв. м простаивающего жилья. Несложно прикинуть, что это чуть менее 5% всего жилого фонда столицыЖилой фонд Москвы равен примерно 200 млн кв. м, или 3 млн квартир
. Прибавим сюда заделы прошлых лет, которые застройщикам еще предстоит довести до ума. Аналитики оценивают эту незавершенку в 1,5 млн кв. м. Ее хватит, чтобы обеспечить потребности рынка еще в течение трех-четырех летсчитает руководитель Rway Александр Крапин
. Так стоит ли ратовать за возвращение больших строек? Когда рынок оживет, спрос покупателей с лихвой смогут удовлетворить инвесторы, оставшиеся с ненужными активами на руках. Остается еще, правда, жилье для очередников, но его-то город может возвести и собственными силами.
Маэстро позитива

ПОПУЛЯРНАЯ ЭКОНОМИКА.Динамика кредиторской задолженности по регионам России 2009-2010гг.

http://www.marker.ru/news/2029

В последнее время аналитики и власти очень успокоительно говорят о плохих долгах ― одной из главных причин кризиса. Действительно, их рост вроде бы замедлился. Но исследование, которое провел «Маркер» при помощи БКФБанк корпоративного финансирования
и компании «Рус-рейтинг», свидетельствует, что жизнь банков продолжается только в Москве и Санкт-Петербурге. И так как на них приходится большая часть всего кредитования в России, статистика по всей стране движется вслед за ними. Но это «средняя температура по больнице». Во всех нестоличных регионах наблюдается не просто резкий, а лавинообразный рост невыплат по кредитам ― со стороны как граждан, так и предприятий. По сравнению с прошлым годом он доходит до 144%. По всей России за исключением Москвы и Питера предприятия не могут платить по долгам, а банки не выдают кредиты.

Российские столицы чувствуют себя лучше
Согласно указанному исследованию «Рус-рейтинг» и подсчетам, которые провел БКФ по заказу «Маркера», объем неработающих кредитов в российской банковской системе на данный момент оценивается в 2 трлн руб., или 9,9% всех существующих кредитов. Некоторое снижение доли просрочки, наметившееся в августе-сентябре,Банки РФ снизили долю просроченной задолженности по кредитам физлицам на 1 сентября до 7,49% с 7,52% на 1 августа, сообщил агентству «Интерфакс-АФИ» директор департамента лицензирования деятельности и финансового оздоровления кредитных организаций ЦБ РФ Михаил Сухов
происшедшее в основном за счет роста кредитного портфеля, аналитики «Рус-рейтинга» и IFC считают временным явлением. К концу 2010 г. объем проблемных кредитов достигнет уровня 2,1 трлн руб., или 10,5%.

В целом рост просрочки замедляется. Однако ситуация с проблемными активами постепенно нормализуется только в Москве и Санкт-Петербурге, где уже начинает ощущаться экономический подъем. В столице плохих долгов за год стало больше только на 6%, в Питере они даже сократились на 12%. Директор Центра экономических исследований МФПАМосковская финансово-промышленная академия
Сергей Моисеев объясняет данную тенденцию просто: Москва ― наиболее благополучный российский город. Хотя бы потому, что средняя зарплата в столице выше и уровень безработицы низкий. Кроме того, именно в столице зарегистрированы наиболее благополучные российские предприятия. Аналитик «ЮниКредит Секьюритиз» Рустам Боташев отмечает также и то, что именно в Москве такие монстры, как Сбербанк и ВТБ, выдают крупные кредитыОб этом же говорит директор аналитического департамента инвестгруппы «Норд капитал» Владимир Рожанковский
наиболее финансово стабильным предприятиям — под надежное обеспечение.

Единственным регионом, где просрочка за последний год сократилась, является Санкт-Петербург, отмечает аналитик БКФ Максим Осадчий. По-видимому, на такой результат повлиял также достаточно высокий по сравнению с большинством других российских городов уровень жизни в Санкт-Петербурге, и при этом Северная столица не так сильно закредитована, как Москва.

За МКАД все плохо
Поскольку на две российские столицы приходится большая часть кредитов, именно ситуация в них дает аналитикам и властям возможность говорить об улучшении положения во всей банковской системе. Что касается регионов, то все опрошенные «Маркером» аналитики заявили, что никогда даже не сталкивались с исследованиями, где рассматривались бы регионы в отдельности. Никто этим просто не занимался. А зря: исследование, которое провели «Рус-рейтинг», а также БКФ показало удивительные и даже пугающие результаты. Сразу за МКАД банковская система из выздоравливающей становится умирающей.

Например, в Центральном федеральном округе, если исключить Москву, просрочка за год выросла на 75%, в Северо-Западном, исключая Питер, ― на 68%, в Сибирском ― на 43%, а в Северо-Кавказском ― аж на 144%. «В глубинке признаки выздоровления экономики, мягко говоря, не очень заметны. Такие признаки банки начинают ощущать в городах-миллионниках, притом не за счет роста объемов кредитования и увеличения возвратности, а за счет появления спроса на залоги ― имущество, которое банки взыскали с проблемных должников», — говорит вице-президент ― директор Центра развития банковской системы АРБРАссоциация региональных банков России
Олег Иванов.
В 2009 г. один из крупнейших в России производителей спецсталей Златоустовский металлургический завод подал заявление о банкротстве в Арбитражный суд Челябинской области. Задолженность предприятия перед кредиторами составляла 5 млрд руб., причем большая часть долга ― банковские кредиты. Таких региональных предприятий, принявших в период кризиса стратегическое решение не платить банкам, очень много. По словам Иванова, менеджеры предприятий, если им приходилось выбирать между нуждами родного, например, завода и погашением банковского кредита, однозначно выбирали первое.

«Речь идет о малых и средних предприятиях с численностью до 500 человек», — уточнил Иванов. По информации старшего вице-президента долгового агентства «Пристав» Сергея Шпетера, поведение крупных предприятий мало отличается. «В свое время, еще до кризиса, банки ринулись кредитовать градообразующие предприятия и их сотрудников. И если отрасль находится в кризисе, как, к примеру, автомобилестроение, то моногород тянет на дно весь регион», — полагает Шпетер. Так происходит во всех регионах за исключением столиц. А «средняя температура по больнице», на котороую всегда ссылаются власти и аналитики, лишь скрывает истинное — крайне грустное — положение вещей.