kanaev55 (kanaev55) wrote,
kanaev55
kanaev55

ЭКОНОМИКА США.Рынок жилья или как КОВАЛСЯ ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС.

ВЫКЛАДЫВАЮ ОСНОВНОЙ ТЕКСТ ВЕСЬМА ПОУЧИТЕЛЬНОЙ И ДОБРОТНОЙ СТАТЬИ ОЛЕГА ЛЯДОВА "Какой сюрприз готовит рынок жилья в США".Статья была написана в октябре 2009г.Но актуальности своей не потеряла и остается ПРЕКРАСНЫМ ПОДСПОРЬЕМ ДЛЯ КАЖДОГО,КТО ХОЧЕТ БОЛЕЕ ОСНОВАТЕЛЬНО ЗНАТЬ МЕХАНИЗ ЗАРОЖДЕНИЯ И РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОГО КРИЗИСА.

http://www.spekulant.ru/magazine/Kakoj_syurpriz_gotovit_rynok_zhilya_v_SSHA.html
Собственно говоря, мировой кризис в свое время начался именно с рынка недвижимости в США. Следовательно, для окончания кризиса необходимым условием является стабилизация этого сектора американской экономики. Жилищный фонд богатейшей страны в мире оценивается в 50 трлн долларов. В период 1999-2006 гг. американский рынок недвижимости пережил исторически невиданный подъем. В течение семи лет номинальная стоимость жилья практически удвоилась. Законы о налоговых льготах президента Клинтона 1997 г. (снижение ставки на прибыль от продажи дома с 28% до 20%) и президента Буша 2003 г. (снижение этой ставки до 15%) вызвали рост спекулятивной купли-продажи жилья и увеличение спроса на объекты нового строительства.

Спекулятивный спрос значительно ускорил формирование "мыльного пузыря" рынка недвижимости. После снижения процентных ставок в 2002-2006 гг. возросла доступность кредита для частных и юридических лиц, подталкивая различные финансовые и нефинансовые организации к агрессивной кредитной политике, инвестированию в экзотические и производные инструменты. Реформирование экономик стран бывшего советского блока и азиатских стран привело к увеличению спроса на американские ценные бумаги. Рост спроса сказался на снижении доходности долговых инструментов. При этом рынок недвижимости больше других секторов экономики чувствителен к снижению процентной ставки. Кроме того, государственная политика форсировала увеличение количества собственников жилья. Ипотечные банки и специальные правительственные агентства разрабатывали широкий набор ипотечных кредитов высокой доступности.

При поддержке средств массовой информации стали развиваться мифы о том, что собственное жилье это инвестиции, а не расходы. Причем инвестиции безрисковые, ведь цены на жилье стабильно растут и никогда не снижаются. Доказывалось, что раннее получение кредита выгоднее накапливания большого первоначального взноса. Хорошей инвестиционной стратегией считалась перепродажа жилья. Бурный рост ипотечного кредитования привлек массу мошенников. Возникла целая индустрия оформления подложных документов для получения положительного кредитного заключения. Ипотечные брокеры намеренно предоставляли кредиты несостоятельным людям, поскольку большой ипотечный портфель можно было легче секьюритизировать, то есть перепродать кредитный риск сторонним инвесторам. Ипотечные риски массово скрывались от застройщиков.

Пик рынка недвижимости пришелся на середину 2005 г., когда среднемесячное количество сделок на вторичном рынке жилья превысило 7 миллионов. В ХХ в. в США было принято страховать ипотечные кредиты, выданные не очень благополучным заемщикам. Обычно это делали специальные государственные организации. Но в первые годы нового тысячелетия объем застрахованных кредитов снизился с 23% до 6.7%. Ко второму кварталу 2006 г. более половины всех проблемных кредитов было оформлено с плавающей процентной ставкой, что увеличивало их уязвимость от перемены тренда. Малообеспеченные заемщики были не в состоянии обслуживать свой долг при малейшем увеличении стоимости кредита. К 2007 г. процент дефолтов по ипотечным кредитам "субпрайм" вырос до 20%. Убытки от вложений в ценные бумаги на основе ипотечных пулов за год возросли до 900 млрд. долларов. В течение 2007 г. не менее 25 ипотечных банков заявили о своем банкротстве.

Особенностью ипотечного кредитования в США является высокая чувствительность к цене на недвижимость. Опросы показывают, что американцы готовы обслуживать свой долг, пока цена не опустилась на 15-20% от стоимости покупки. При снижении цены на 30 и более процентов выплачивать такой долг становится экономически нецелесообразно. В настоящее время каждый шестой американский дом, купленный по ипотеке, опустился в цене более чем на 30%, и 1.5 млн домов могут быть отчуждены у неплатежеспособных жильцов и выставлены банками на продажу в любой момент. По американским законам задолженность по ипотеке может быть обращена исключительно на предмет залога, то есть на саму купленную недвижимость, но не на другое имущество и доходы клиента. Огромная масса домов, подготовленных к продаже, давит на рынок и не дает ценам расти. В августе цены на первичном рынке в очередной раз обвалились. Вторичный рынок на порядок больше первичного и к нему гораздо больше внимания, поскольку именно на нем банкам придется реализовывать свои залоги.
Tags: ЭКОНОМИКА США, финансы
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments